Как сдать свою квартиру в аренду с выгодой?

Как определить ежемесячную стоимость аренды квартиры, для выгодной сдачи жилья в аренду

Понятное дело, что при сдаче жилья в аренду не хочется продешевить, однако завышенная цена может отпугнуть потенциальных арендаторов. Что делать для того, чтобы определить оптимальную цену?

Во-первых, необходим анализ рынка наёмного жилья и его цен на текущий момент. Цена на любом рынке формируется в зависимости от уровня спроса и предложения. Помимо этого, существует ещё несколько факторов, которые могут повлиять на цену:

• район, в котором расположена квартира;
• количество комнат;
• наличие ремонта и общее состояние квартиры;
• наличие в квартире мебели и бытовой техники, состояние и уровень мебели и техники;
• транспортная развязка в районе возле дома, где расположена квартира;
• этаж дома, на котором расположена квартира;
• год строительства дома, а также его тип и технические характеристики;
• благоустроенность и инфраструктура района, в котором расположена квартира;
• подключение телефона и интернета в квартире
• срок аренды жилья, а также размеры залога.

Лучше всего, если оценку квартиры будет производить специалист, который имеет все необходимые знания рынка и особенностей ценообразования в сфере недвижимости.

Содержание статьи:

1. Подготовительный этап
2. Ремонт квартиры, состояние мебели
3. Ищем нанимателя правильно
4. Риски
5. Проверять или не проверять?
6. Как продлить договор найма
7. Налоги
8. Кто может быть наймодателем

Подготовительный этап

После того, как вы собрали необходимые документы и определились с ценой на сдаваемую в аренду квартиру, необходимо подготовить собственно квартиру, что поможет её быстрее сдать в аренду. Обязательно необходимо разобрать все кладовые и максимально очистить от вещей, которые не нужны вам, а также не нужны арендатору.

Не нужно оставлять в ней ценных вещей. Вся бытовая техника должна быть в исправном состоянии, должна быть исправна электропроводка, сантехника, электроплита и так далее.

Нужно произвести генеральную уборку, ведь согласитесь, что чистую и опрятную квартиру приятнее снять, чем грязную и неухоженную.

Ремонт квартиры, состояние мебели

Одними из самых важных параметров, которые определяют стоимость арендной платы за квартиру — это наличие ремонта и состояние мебели, наличие бытовой техники и так далее.

Переживать не нужно, если нет средств провести самый простой косметический ремонт, потому что на каждый товар есть свой покупатель. Даже простую квартирку с ремонтом двадцатилетней давности, древней мебелью, а то и вообще без неё, можно сдать при желании.

И в новостройке без мебели также найдутся желающие проживать, которые поставят свою мебель и технику. Конечно, с одной стороны это хорошо, так как избавляет от дополнительных хлопот. Однако от этого пострадает цена аренды. Поэтому стоит соотнести ваши возможности с вашими желаниями и предложить наилучший вариант из всех возможных.

Ищем нанимателя правильно

Итак, вы определились с ценой аренды, подготовили все необходимые документы и саму квартиру к найму. Теперь пора переходить к активному поиску арендаторов и здесь есть масса тонкостей. Решение о том будет или не будет проживать данный человек в вашей квартире в любом случае только за вами, однако специалисты дают несколько советов на этот счёт:

• Обязательным условием, закрепляющим права и обязанности арендодателя и арендатора, должен быть договор найма. Договор во многом регулирует отношения арендодателя и арендатора, а в случае возникновения спорных моментов, будет гарантом защиты ваших прав. Однако для этого в договоре должны быть зафиксированы все нюансы, иначе ваша сдача жилья внаём рискует превратиться в благотворительность. Устные договорённости конечно хороши, однако их легко можно нарушить, а вот зафиксированные в договоре договорённости будут в случае судебных разбирательств хорошим основанием для претензий.
• Специалисты советуют не публиковать свои прямые телефоны в СМИ, так как это может привлечь разнообразных мошенников.
• Воспользуйтесь услугами агентства недвижимости. Во-первых, это значительно ускорит сдачу жилья внаём, во-вторых, услуги агентства вам оплачивать не нужно, поскольку выплата комиссионных лежит на арендонанимателе.
• Если вы не знаете как составить самостоятельно договор найма, стоит обратиться к специалистам. Помочь вам может агентство недвижимости либо консультация у юриста по данному вопросу.

В зависимости от уровня и класса сдаваемого в аренду жилья и его стоимости, поиск нанимателей может занять до нескольких недели. Бюджетные и средние по соотношению цена/качество варианты могут сдаваться в течение нескольких часов.

Риски

Конечно, полностью избавиться от риска невозможно. Всегда есть и будет даже небольшая вероятность негативных последствий, однако если есть возможность обезопасить себя от этих рисков, то почему бы не воспользоваться ею.

Самым основным гарантом того, что вам не преподнесут «сюрприз» — это грамотно составленный договор найма, который регулирует отношения между нанимателем жилья и его арендодателем. Правильно составленный договори найма должен защищать интересы как нанимателя, так и арендодателя, то есть ваши. В нём должны быть соблюдены чётко все требования Гражданского Кодекса РФ.

Вторым документом, который призван урегулировать отношения арендатора и арендодателя — это Акт приёма-передачи квартиры. В нём описано всё, что сдавалось в аренду вместе с квартирой, состояние квартиры и её технических узлов, мебели, показатели счётчиков и так далее. Такой документ лучше приготовить заранее, что бы сэкономить время при сдаче объекта внаём, а при подписании — только проверять изложенное в Акте.

Залог — это отличный вариант защиты от определённого рода рисков. Обычно залог равняется размеру месячной платы за жильё и воспринимается как оплата за последний месяц. В этом случае у вас есть гарантия того, что наниматель не придумает съехать с квартиры без предупреждения заранее.

Стоит застраховать квартиру, так как иногда ущерб полностью покрыть не удаётся. Также есть риски затопления или пожара. Поэтому страховка всё же имеет смысл.

Проверять или не проверять?

Для того, что бы в ваших отношениях с арендаторами не возникало острых углов, нужно понимать как себя вести. С одной стороны — не стоит «доставать» квартирантов, с другой стороны — контроль с вашей стороны необходим.

Не нужно посещать очень часто квартиру с проверками. Лучше будет, если вы будете забирать плату самостоятельно раз в месяц, и это будет отличным шансом для проверки состояния квартиры, контроля всех, кто проживает в ней. Однако будет правильно предупредить о визите заранее. Проконтролировать нет ли в квартире посторонних людей можно во время посещения или поинтересовавшись у соседей.

Нужно чётко соблюдать пункты договора — нельзя повышать арендную плату, если это прописано в договоре, вы не можете выселить жильцов из квартиры, если в этом нет острой необходимости, так как в этом случае вы обязаны найти жильё вашему нанимателю.

К выбору жильцов нужно подходить очень щепетильно, хотя полностью защитить от непорядочности это не может.

Как продлить договор найма

По истечении срока действия договора найма возможно его продление. Для этого достаточно составить Акт продления, в котором прописывается или согласие со старыми условиями, или указываются новые.

Договориться о продлении договора нужно заранее, лучше всего за месяц до окончания срока действия старого договора. Как вариант можно обратиться к юристам или специалистам из агентства недвижимости.

Налоги

Налогообложение собственника жилья — вопрос щепетильный, но важный. Согласно действующего законодательства человек, который сдаёт жильё в аренду (а именно его собственник) должен выплачивать в бюджет подоходный налог в размере 13% от суммы дохода. Это размер касается вас, если вы действуете как физическое лицо.

Для индивидуальных предпринимателей действует упрощенная схема налогообложения, а именно:

• или 6% от суммы дохода
• или 15% от суммы прибыли (доходы минус расходы).

В РФ можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель любому физическому лицу, которое является резидентом РФ и не является госслужащим. К тому же если вы сдаёте более, чем одну квартиру, вам обязательно придётся оформиться частным предпринимателем.

Если вы являетесь нерезидентом РФ, то есть проживаете менее, чем 183 дня в году на территории РФ, то сумма налога с доходов, полученных от сдачи квартиры внаём, составит 30% от общей суммы доходов. Этот пункт действует и для граждан РФ, которые проживают в другой стране, и для иностранных граждан.

Кто может быть наймодателем

Согласно законодательства РФ, а именно ГК РФ, прописаны права собственника квартиры, то есть жилого помещения. Именно собственник квартиры может сдавать её в аренду. Как вариант — его доверенное лицо, у которого есть все полномочия сдавать квартиру в аренду и заключать с ними договор найма.

В зависимости от того, кто является собственником жилья возможно несколько вариантов пакета необходимых документов для заключения договора найма:

• если вы являетесь единоличным владельцем квартиры, то и решать как именно им распоряжаться тоже вам. В том числе вы можете его сдать в аренду;
• если жильём вы владеете не единолично, а кроме вас есть ещё собственники квартиры, то в этом случае возможны два варианта сдачи жилья в аренду. Первый вариант предполагает личное присутствие всех владельцев квартиры при подписании договора найма, что свидетельствует об их согласии на сдачу квартиры внаем. Второй вариант — это наличие у вас засвидетельствованной у нотариуса доверенности, по которой совладельцы выражают согласие на сдачу внаём квартиры;
• если собственником квартиры являются коммунальные службы, то вам будет нужно будет подписывать договор поднайма, а для этого потребуется согласие фактического собственника жилья в письменном виде, а также согласие граждан, проживающих в квартире;
• важный нюанс: если совладельцем квартиры является несовершеннолетний ребёнок, то сдать квартиру внаём можно только с разрешения РАНО;
• выступать доверенным лицом при подписании договора найма могут только те физические или юридические лица, которые предоставляют заверенную нотариально и составленную соответствующим образом доверенность. При этом для подписания договора найма не являются основанием родственные связи и доверенность необходима и в этом случае.